html模版北京房地產律師:樓市限購者如何進行維權?
????近日,河北省政府辦公廳印發《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱《意見》) ,提出房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要制定和執行住房限購措施,並統一瞭限購政策,特別提出環雄安新區和環首都重點地區要在上述要求的基礎上進一步提高門檻、從嚴調整限購措施,即:對能夠提供當地3年及以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民傢庭,限購1套住房。補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。

????2017年以來,北京、河北等地不斷出臺樓市調控政策,如2017年3月26日,北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,對銷售對象和購買者進行瞭雙重限制,2017年4月3日北京市住建委出臺《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》,將住宅平房納入本市限購范圍,已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民傢庭,及擁有2套以上住房的本市戶籍傢庭,將暫停購買住宅平房。2017年4月28日將“法拍房”也納入限購范圍。

????一系列調控政策的出臺,必將對房地產交易市場產生較大影響,隨之而來的就會產生大量的房地產買賣合同糾紛。那麼因為政府發佈的新政策導致買賣雙方訂立的合同無法履行或繼續履行將對一方當事人顯示公平的情況,此時當事人是否可以要求解除合同?

????張仁藏律師認為,此種情形下想要解除合同可以考慮適用情勢變更原則,情勢變更原則的適用需要具備時間條件、客觀條件、主觀條件以及後果條件,具體而言,面對政府出臺的調控政策,當事人想要解約應符合以下情形:

????1. 時間上看,政策的出臺必須在合同成立後至合同尚未履行完畢期間。因為合同生效前發生的客觀事實,作為合同生效的基礎是確定的。如果政策已經存在,當事人因不具備政策規定的條件致使合同無法履行的,過錯方應當承擔違約責任。如果合同已經履行完畢,則當事人的權利義務關系已經終結,當事人間既定的法律關系已不再受新政策的影響。

????2. 客觀條件上看,必須具備情勢變更的事實,例如新政策出臺後致使簽約後的買受人不具備購房主體資格,無法辦理過戶登記;因限貸政策的出臺致使買受人完全無法獲得貸款或者首付比例提高。需要註意的是,變更的事實必須是“重大變化”,如貸款變化雖對買方有一定的影響,但根據買方的履約能力,其影響並不算很大,也不能適用此條,隻有對買方的履約能力造出重大影響的情況下才能適用情勢變更原則。

????3. 主觀條件上看,當事人對發生變化的客觀情況必須無法預見且不可歸責。如果當事人在訂立合同時能夠預見到相關情勢變更所產生的風險,仍然簽訂合同,說明當事人甘願承擔風險。不可歸責即是當事人對發生變更的事實不存在過程,若當事人明知自己(或對方)不具備購房主體資格仍簽署商品房買賣合同,買賣雙方對於所購房屋無法辦理所有權登記手續而解除合同均負有過錯。

????4. 從法律後果上看,繼續履行合同對一方當事人顯示公平或根本無法實現締約目的。如果買方能舉證證明這些新規定確實對其繼續履約能力產生重大影響並導致對其明顯不公平,則可主張適用情勢變更原則。

????總言之,面對不斷出臺的樓市調控政策,當事人應註意維護自身的合法權益,必要時應及時求助於法律專業人士。

????張仁藏,北京大成律師事務所合夥人律師,擔任多處仲裁委仲裁員。主要研究領域:重大民商事訴訟仲裁、房地產建築工程、合同法、股權

????電話:01058137557;13911906926

????網站:www.f dc120.com

????公眾號:地產工程疑難案件實務研究

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